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    “三道紅線”監管 上半年44家房企有息負債負增

     昨天消息,標普下調綠地控股集團的長期發行人信用評級至“B+”,長期發行評級至“B”,展望均為“負面”。這已經不是本月第一家被評級機構下調信用評級的房企。
     
      今年,房地產行業迎來了持續升級的金融監管,房企也面臨著前所未有的融資還債雙重壓力。為走出“陣痛期”,100家典型上市房企中,近半數都在今年上半年采取了降負債手段,更有44家房企實現有息負債負增長。
     
      多家房企信用評級被下調
     
      公開消息顯示,標普將綠地控股集團的長期發行人信用評級從“BB”下調至“B+”,將該公司擔保的高級無抵押票據的長期發行評級從“BB-”下調至“B”,并將綠地香港的長期發行人評級從“BB-”下調至“B”,評級展望均為“負面”。
     
      對于下調評級的原因,標普給出的理由是,綠地控股集團在境內和境外資本市場的融資渠道均不通暢。標普預計,在未來12個月,即使其各階段去杠桿目標不斷實現,融資難問題也不會顯著改善。
     
      據不完全統計,今年10月以來已有超過10家房企被評級機構下調信用評級。其中,標普近日接連下調了中南建設、富力、恒大的評級;穆迪下調了當代置業、新力控股的評級;惠譽下調了鑫苑置業的評級;中誠信國際接連下調了花樣年以及陽光城的評級。
     
      記者注意到,償債壓力較大是評級機構給出的共同原因。以當代置業為例,10月11日,當代置業發布公告稱,正在尋求將一筆于10月25日到期的2.5億美元、票息12.85厘優先票據,延期至明年1月25日。為支持企業發展、提振股東信心,當代置業同步公告,董事會主席、執行董事兼控股股東張雷和總裁兼執行董事張鵬,有意提供合共約8億元的股東貸款,并預期于未來兩至三個月內完成。
     
      房企面臨融資還債雙重壓力
     
      從多家房企被下調信用評級到房企股東自掏腰包,其不容忽視的大背景是,為維護房地產市場平穩健康發展,央行于今年加強了對房地產行業的金融監管,嚴格房地產企業“三道紅線”管理和金融機構房地產貸款集中度管理。
     
      持續監管下,房企面臨著雙重的壓力。一方面,融資規模大幅收縮。據CAIC統計數據顯示,今年前三季度,100家典型房企的融資總額為10919億元,同比下降21%。其中,第三季度的融資額為2872億元,同比下降38%,創下2018年以來的最低水平。
     
      另一方面,據CAIC統計數據顯示,截至今年9月,200家核心房企境內外債券合計到期規模超800億元,其中境內債券到期約647億元??紤]到12月也是房企境內債券到期比較集中的月份,預計四季度行業償債壓力仍將增大。
     
      新環境下半數房企降負債
     
      “快點,快點,再快點!”多年來習慣于高杠桿、高周轉的房地產行業,如今已經到了一個新的十字路口。
     
      “當下行業內很多快周轉的高杠桿企業陷入困境,意味著行業整體趨勢發生了重大變化,企業要開始由賺快錢轉向賺慢錢。”京投發展總裁高一軒向記者說。
     
      中國房地產研究會常務理事丁祖昱也提出,基于維護房地產市場的健康發展,房地產行業整體融資環境還將保持收緊態勢,房企將繼續去杠桿,嚴守不發生系統性金融風險的政策底線。
     
      諸葛找房數據研究中心梳理了100家典型上市房企的財報數據后發現,今年上半年,近半數房企都在采取各種手段降負債,新增有息負債縮減的上市房企就達到44家,力度最大的幾家縮減規模均超過100億元。
     
      諸葛找房一位分析師表示,多重政策管控下,促使房企積極調整債務結構,構建企業債務安全邊界。短期內,房地產行業將迎來“陣痛期”,不排除未來一段時間內部分資金面堪憂的房企將會被踢出賽道。但同時,行業也將由此前的高速發展邁入有質量的發展階段,能者居之,從而迎來管理紅利時代。

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