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    鄭州凈吸納量顯著提升 北龍湖寫字樓有序入市

    鄭州-CBRE世邦魏理仕今日發布《2021年三季度鄭州房地產市場回顧與展望》,解析鄭州商業地產市場最新發展狀況與趨勢。
     
    作為國家中心城市,鄭州立足中原經濟發展的戰略支點,2020年實現GDP 突破萬億、人口過千萬,昂然晉級特大城市行列。在持續推進招商引資和質效提升下,鄭州商業地產迎來新一輪升級。2021年三季度,鄭州寫字樓市場凈吸納量顯著提升,北龍湖寫字樓有序入市;零售市場迎來更多城市首店,新能源汽車、特色餐飲拓展強勁;加快構建數字經濟發展新生態,聚力打造中部地區數字“第一城”,推進數字、產業、城市融合發展。
     
    優質寫字樓市場:全市凈吸納量顯著提升,北龍湖寫字樓有序入市
     
    2021年三季度,鄭州共錄得高鐵商務區的海匯中心5號樓、新發展科創大廈,龍子湖區的金潮大廈、清華華商大廈、豫鹽大廈,以及CBD區域的鑫苑國際中心6個新項目入市,總計新增供應量25.71萬平方米。
    三季度全市凈吸納量顯著提升,共錄得14.26萬平方米,從租賃交易的行業分類來看,生物醫藥、專業服務及保險行業表現活躍。整體空置率較上半年小幅上升1.99個百分點至18.1%,各商務區的空置率對比發現,高鐵商務區、中央商務區、龍子湖的空置率均有所增加,主要原因均有新項目入市,大量新增房源待去化;花園路片區及金水路片區的供需相對平衡。全市平均租金報價錄得每月每平方米103.7元,較2021年上半年上漲2%,其中甲級寫字樓的租金水平有4%的降幅,乙級寫字樓有5%的增幅。
     
    世邦魏理仕鄭州分公司顧問及交易服務 | 辦公樓部經理王磊表示:“未來,鄭州寫字樓市場的新增供應量將會持續增長,由于政府招商引資政策的引導及寫字樓辦公的集聚性,新增供應將主要集中在鄭東新區,常西湖新區因其定位也承接了部分定向產業的轉移和搬遷。而隨著龍湖副CBD、運河兩岸、鄭州東站東廣場、龍子湖、中原科技城等區域新建寫字樓的持續入市,鄭州寫字樓市場的租金價格差將會持續縮減。從租賃類型來看,未來企業搬遷和新進所占比例較大,且隨著經濟發展的持續性和多樣性,專業服務類企業、高新技術產業持續進入鄭州市場,搬遷和新進的占比將逐漸趨于平衡。”
     
    優質零售物業市場:奢侈品牌加碼鄭州市場,新能源汽車、特色餐飲拓展強勁
     
    2021年前三季度,鄭州零售物業市場累計新增39.5萬平方米,僅第三季度便實現新開5個項目,主要分布于鄭州周邊近郊(滎陽、中牟、鞏義),如首次進入鄭州市場的新城吾悅廣場,引進的206個品牌中有近150個為區域首進品牌,“三首層”的商業規劃也為項目的后續經營注入更多新鮮活力。此外,在本季度開業的鄭州杉杉奧特萊斯購物廣場二期,犧牲部分商業面積改為停車場功能的舉措,也體現出在購物體驗等環節對顧客的關懷。
     
    受“7·20特大自然災害”及新冠疫情的二次反復,使得市場在第三季度經受了較大考驗,加之“雙減”政策的發布,社區型/區域型購物中心均受到不同程度的影響。市場整體空置率上升至9.6%。租金方面,得益于新能源汽車的開店迅猛及奢侈品、化妝品等高端品類銷售的持續升溫,使得本季度核心商圈的首層平均租金上升至45.2元/平方米/天,季度同比上升17.1%。
     
    整體新增需求方面,服飾(40%)和美妝個護(30.3%)表現突出。奢侈品牌加碼鄭州市場快速擴張,LVMH、Kering等已進駐鄭州市場的奢侈品集團開始在本地納入更多品牌,同時加大了線下渠道投入,快閃店、時裝秀和社群活動等多樣化形式備受青睞。餐飲業態方面,外來餐飲首店更加青睞核心商圈項目,海底撈旗下新創子品牌苗師兄鮮炒雞開出2家門店,來自西安的餐飲品牌“太食獸”、“蘭湘子”開始布局鄭州市場,網紅茶飲和咖啡品牌也持續加碼,深圳精品創意咖啡Akimbo首進鄭州,星巴克和奈雪開店持續加密。體驗業態方面,作為疫后重建末端,體驗業態復蘇壓力較大,新增需求以新穎娛樂類的夜店、酒館及Live House為主,而新能源汽車前三季度拓展迅猛,其中核心商圈新增6個新能源品牌合計8家店,預計下半年將向次級商圈拓展。
     
    新能源汽車品牌選址主要有三個考量因素:可視性強、試駕方便、市中心位置。世邦魏理仕建議,行業內領先的新能源汽車企業仍具備提升商場科技感、吸引年輕消費者和承租能力相對更高等優勢,建議業主將其視為租戶首選。而對于尚處概念階段或尚未實現穩定營收的新興品牌則應審慎決策。若無法尋得理想店鋪,尚未實現較高或穩定銷量的新品牌可以考慮開設快閃店,該模式租賃成本較低且具有靈活性,容易獲得關注從而打開市場。
     
    世邦魏理仕鄭州分公司副總經理,鄭州及西安顧問及交易服務|商業部董事張桐表示:“預計今年第四季度鄭州商業市場將有36.7萬平方米新增供應,主要聚焦在成熟區域存量改造。未來,隨著城市的進一步發展和頭部商業運營商的進入,將大幅提升鄭州商業的綜合開發及運營品質。同時,市場平均租金水平也將有序回落至合理水平。”
     
    加快構建數字經濟發展新生態,聚力打造中部地區數字“第一城”
     
    在數智化浪潮中,鄭州市提出了城市發展新戰略,力求加快構建數字經濟發展新生態,聚力建設中部地區數字“第一城”。
     
    世邦魏理仕河南區域戰略顧問部負責人宗長浩表示:“鄭州應以國家中心城市建設為統攬,以中國 (河南)自由貿易試驗區鄭州片區、鄭洛新國家自主創新示范區等國家戰略和載體平臺為支撐,積極布局數智產業,打造‘數字鄭州’產業生態聯盟,推進數字、產業、城市融合發展。”
     
    世邦魏理仕認為, 鄭州數智經濟發展的重點內容將主要涵蓋新型智慧城市建設、產業數字化轉型、樓宇示范及數智服務。在城市區域規劃布局上,應發揮優勢因地制宜,形成錯位發展、相互支撐的數智經濟格局。其中,高新區定位數智經濟創新發展區,大力發展人工智能、云計算、工業互聯網等產業;南部片區定位特色數智產業集聚區,聚焦于數字建模、軟件研發、智能建筑、智慧工地、智能終端等;鄭東新區定位數智經濟發展核心區,集中建設大數據分析與應用、人工智能、信息安全、數字治理、智慧城市等。
     
    與此同時,數智經濟的發展也將推動鄭州打造樓宇經濟發展樣板體系,這要求各區域板塊在發展樓宇經濟中,應充分契合數智經濟企業的核心需求,滿足數智企業健康、靈活、場景化訴求,推進樓宇的整體數字化和智能化升級,聚焦樓宇運營的智慧化升級服務配套,構建“數智化+物業服務”、“數智化+樓宇設施”、“數智化+節能”、“數智化+安全”的綜合管理技術體系。
     
    世邦魏理仕鄭州及西安分公司董事總經理李健表示:“世邦魏理仕認為,數智經濟的本質是以數字技術為核心驅動,數字產業化與產業數字化相互耦合協同下,加速社會經濟智能化的新型經濟形態。在時代發展與政策利好的推動下,積極以‘數字鄭州’建設推進經濟社會發展的‘數字蝶變’,高質量建設‘強富美高’新鄭州。”
    台湾佬中文娱乐网

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